Как правильно считать НДС при продаже нежилых помещений

14.03.2026 07:05  
Новости, Ведем бухгалтерию, Налогообложение, Управление бизнесом

Подход к НДС при передаче прав на нежилые помещения стал понятнее и безопаснее для бизнеса. Минфин согласился с позицией ФНС: если специальных правил в Налоговом кодексе нет, налоговую базу нужно определять так же, как при передаче прав на жилые помещения – как разницу между ценой продажи и расходами на приобретение.

Почему это разъяснение важно

Раньше у бизнеса была неприятная неопределенность. ФНС уже исходила из того, что Налоговый кодекс не делит жилые и нежилые помещения для этой ситуации, а значит база по НДС может считаться по общему правилу для передачи имущественных прав. Теперь Минфин в письме от 26.12.2025 № 03-07-11/127165 фактически подтвердил тот же подход.

Это важный разворот. Когда Минфин и ФНС спорят между собой, бухгалтер вынужден выбирать более осторожную модель. Когда их позиции совпали, риск споров стал ниже, а сама логика расчета – проще и чище.

Как теперь считать налоговую базу

Минфин указал, что при передаче имущественных прав на нежилые помещения НДС определяется по пункту 3 статьи 155 НК РФ. Это означает, что налоговая база – не вся стоимость сделки, а разница между ценой реализации права с учетом НДС и расходами на приобретение этого права.

На практике это звучит сухо, но дает бизнесу заметную выгоду. Если помещение купили дорого, а продают с умеренной наценкой, НДС считается именно с этой разницы, а не со всей суммы продажи. Именно поэтому новое согласие Минфина с позицией ФНС не просто “техническое письмо”, а реально полезное разъяснение для сделок с коммерческой недвижимостью.

Где возникает главный риск

Ошибка чаще всего начинается в деталях сделки. Одни компании по привычке считают НДС со всей цены, другие путают продажу самого объекта и передачу имущественных прав, третьи забывают подтвердить расходы на приобретение. В результате можно либо переплатить налог, либо занизить базу и получить вопросы от инспекции.

Особенно осторожными стоит быть там, где нежилое помещение фигурирует в сложной цепочке уступок или перепродаж. Формула расчета стала понятнее, но документы по расходам и структуре права по-прежнему должны быть безупречными. Это как раз тот случай, когда слабая первичка легко перечеркивает удобную налоговую позицию.

Метки данного материала:

• налоговая база
• ндс
• нежилые помещения