НДС при продаже имущества с торгов: правила для УСН

При продаже имущества по решению суда НДС рассчитывает не сам собственник, а уполномоченное лицо, если владелец имущества является плательщиком налога. Для собственников на УСН ставка зависит от выбранного порядка уплаты НДС – поэтому организатору торгов нельзя определять ее самостоятельно.

Когда возникает обязанность налогового агента

ФНС России в письме от 15.09.2026 № СД-35-3/12397@ разъяснила порядок применения пункта 4 статьи 161 НК РФ. При реализации имущества по решению суда налоговым агентом признается орган, организация или ИП, уполномоченные на его продажу. Налоговая база определяется исходя из цены реализуемого имущества.

Если собственник применяет УСН и платит НДС по ставке 5%, 7%, 22% или 10%, уполномоченное лицо предъявляет покупателю налог по той ставке, которую сообщил собственник. Поэтому до торгов нужно получить от него письменную информацию о налоговом режиме и ставке НДС.

Когда НДС начислять не нужно

Если собственник на УСН пользуется освобождением по статье 145 НК РФ, уполномоченное лицо налоговым агентом не признается и НДС не исчисляет. В 2026 году такое освобождение действует, в частности, если доход за 2025 год не превысил 20 млн рублей.

Есть и отдельные исключения. Например, реализация имущества должника, признанного банкротом, не является объектом НДС по подпункту 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Поэтому перед расчетом налога важно проверить не только ставку собственника, но и основание продажи.