Налог на прибыль застройщика: ФНС уточнила учет средств дольщиков

ФНС России разъяснила, как застройщикам считать налог на прибыль при долевом строительстве. Письмо от 18.08.2026 № СД-36-3/7091@ не вводит новый налоговый режим, а уточняет применение действующих норм НК РФ к средствам участников долевого строительства.

Когда средства дольщиков не облагаются налогом

Средства участников долевого строительства на счетах эскроу для целей налога на прибыль приравниваются к целевому финансированию. Если деньги направлены на расходы по строительству объекта, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, такое использование считается целевым.

Но есть важное условие – застройщик должен вести раздельный учет доходов и расходов, связанных с целевым финансированием. Если раздельного учета нет, полученные средства включаются в налогооблагаемые доходы с даты их получения. Средства, использованные не по назначению, признаются внереализационным доходом.

Как считать финансовый результат застройщика

ФНС указала, что экономия определяется как разница между средствами, полученными по договорам участия в долевом строительстве, и затратами на передаваемый дольщикам объект.

Если после завершения строительства у застройщика остаются помещения или другие объекты, которые не должны передаваться участникам, затраты на их создание в этот расчет не включаются. Само наличие таких объектов не образует доход в виде безвозмездно полученного имущества. При последующей продаже доходы и расходы учитываются при расчете налога на прибыль в общем порядке.