УСН у застройщика: как учитывать деньги дольщиков на эскроу
17.06.2026 07:25
Новости, Бизнес по отраслям, Ведем бухгалтерию, Налогообложение
![]()
Застройщик на УСН не должен автоматически включать средства дольщиков на эскроу в доходы. Но льготный порядок работает только при раздельном учете и целевом использовании денег.
Минфин разъясняет: средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ, приравниваются к целевому финансированию. А доходы, указанные в статье 251 НК РФ, при УСН не учитываются в налоговой базе.
На первый взгляд все просто: деньги дольщиков не облагаются налогом. Но это не подарок застройщику, а строго целевой режим. Средства должны быть связаны со строительством объекта по договору участия в долевом строительстве.
Главное условие – раздельный учет доходов и расходов по целевому финансированию. Если его нет, средства могут признать налогооблагаемыми с даты получения. Это особенно опасно для УСН, где ошибка быстро влияет на базу и лимиты режима.
Расходы, которые будут возмещены за счет средств дольщиков, тоже нужно учитывать отдельно до окончания строительства. Нельзя смешивать их с обычными затратами компании, управленческими расходами и иными проектами.
Если застройщик переходит с УСН на общую систему налогообложения, подход по статье 251 НК РФ не исчезает. Правила целевого финансирования продолжают применяться, а значит, учет должен быть понятным и после смены режима.
Что сделать сейчас: проверьте учетную политику, аналитику по каждому объекту, договоры долевого участия, эскроу-счета и расходы, возмещаемые из средств дольщиков. Если раздельный учет ведется формально, лучше исправить его до проверки – это снизит риск доначислений и споров с ФНС.
Скопировать ссылку
ВКонтакте
Одноклассники
Telegram
Viber
WhatsApp
