Сделки с недвижимостью с недружественными странами: когда нужно разрешение

15.06.2026 10:15  
Разбор законодательства, Внешнеэкономическая деятельность

Сделки с недвижимостью с участием иностранных лиц из недружественных стран требуют проверки еще до подписания договора. Главное – понять, нужен ли допуск Правительственной комиссии или операция попадает в разрешенное исключение.

Когда включается особый порядок

Указ Президента РФ № 81 от 1 марта 2022 года ввел особый порядок для сделок с недвижимостью, если одной из сторон выступает иностранное лицо, связанное с недружественным государством. Теперь оценивают не только объект, цену и сроки, но и статус участника.

Если сторона связана со страной из утвержденного перечня, сделка может потребовать разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Комиссия вправе согласовать операцию и установить условия: по расчетам, документам, срокам исполнения.

На практике риск прячется в деталях. Кажется, что договор обычный: квартира, доля, дарение, переход права. Но для регистрации важны гражданство, место регистрации, контроль над лицом и смысл сделки.

Когда можно обойтись без разрешения

Есть исключение для безвозмездных сделок. Подкомиссия Правительственной комиссии в сентябре 2022 года разрешила резидентам – физическим лицам получать недвижимость от иностранных лиц из недружественных государств или подконтрольных им лиц без отдельного разрешения.

Проще говоря, дарение в пользу физического лица – резидента может пройти проще. Но слово «безвозмездно» здесь ключевое. Не должно быть скрытой оплаты, встречного обязательства или схемы, где подарок только маскирует расчет.

Перед сделкой стоит сверить страну участника с перечнем Правительства РФ, проверить документы на объект и понять, кто отчуждает недвижимость. Если ошибиться, регистрацию могут остановить, а участникам придется объяснять, почему разрешение не оформлялось.

Метки данного материала:

• вэд